[CFO优秀成绩单]融信其他其他国家上半年ROIC仅0.54% 少数股东权益占比超6成

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近日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为了进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规律性和透明度,本文重点研究了房地产企业资本监控和融资管理的规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

作为一个高杠杆、资本密集型的行业,首席财务官在房地产企业运营中的重要性不言而喻。在行业增长放缓、融资管理规则更加严格的背景下,首席财务官需要更好地平衡房地产企业的“规模、财务、盈利”因素,岗位测试将会增加。新浪金融地产以中期报告数据为基础,梳理出房地产企业的主要财务指标,对各个房地产企业的经营质量进行评价,并对CFO的工作绩效进行评分。

截至今年上半年财务数据,荣信中国和CFO张立新整体财务表现均为79分,整体表现相对一般。张立新曾担任万达子公司财务总监,绿地控股房地产业务部副财务经理兼首席财务官,梁海房地产集团财务管理中心总经理。2018年,他被任命为荣信中国执行董事兼首席财务官。

首先,从债务规模及结构来看。

根据Wind数据(下同),今年上半年,荣信中国短期负债达到183.92亿元,长期负债达到505.45亿元。与去年同期相比,总债务规模增长10.5%,增速较快。其中短期债务占比26.68%,结构合理,但债务规模增长需要有效控制。

期末,公司账面货币资金和限制现金合计312.6亿元,资本公积300多亿元足以覆盖公司短期债务金额,现金负债比为1.7。现金负债率方面,荣信中国优于之前的《重点房地产企业资金监控与融资管理细则三条红线》,现金负债率为1。

其次,从房企杠杆率方面来看。

荣信中国的资产负债率为81.29%,但剔除631.09亿元的合同负债和预付款后,其资产负债率仍达到73.8%,超过70%的红线。净负债率方面,今年上半年为91.25%,低于100%的红线。

荣信中国上半年的财务数据得益于充足的账面资金,只踩了一条红线,高杠杆率风险较小。此外,Wind数据显示,公司目前的永久债务规模为0,调整永久债务后的资产负债率为81.29%,保持不变。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于一些房地产企业合作收购土地,背后可能会有一些“清仓实债”的或有债务。我们可以从少数股权占总股权的比例、合资企业投资占总资产的比例等方面定性地了解或有债务的大小。通过对比两年前小股东的损益比例和小股东的股权比例,股权比例和收益比例的差异可以大致判断出“清股实债”的可能性。

今年上半年,荣信中国小股东权益占比达到60.57%的高位,而今年上半年小股东损益达到7.37亿元,占净利润16.45亿元的44.8%。这明显低于2018年年中56.48的小股东股权比例,2年前的小股东损益比例/小股东股权比例为0.79,涉嫌“清股实债”。此外,荣信中国账面交易对手及关联公司股权投资总额67.57亿元,占总资产的3.06%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本是一个房地产企业信用状况最直观的体现,能全面反映CFO的工作成果。Ro的平均融资成本

荣信中国土地银行建筑面积达到2803万平方米,与2019年655万平方米的销售面积相比,可以满足未来四年左右的销售,土地银行相对合理。其中,一二线城市的土地储备约占82%。

此外,今年上半年,受疫情影响,房企之间的土地政策呈现明显分化。上半年荣信中国平均征地价格8550元/平方米,平均售价23502元/平方米。地价与房价之比为0.36,处于合理水平。而公司上半年的ROIC(投资回报率)仅为0.54%,这对CFO项目投资的财务计算提出了更高的要求。

面对账面杠杆率不高,但小股东股权占比高的情况,荣信中国盈利能力一般,但“清股实债”的可能性值得注意。面对盈利能力低的问题,荣信中国首席财务官张立新透露,上半年荣信中国新项目毛利率预计为20%-25%。实施快速发展模板后,荣信从征地到开市的时间可以缩短到5-6个月。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

房地产公司的财务状况和首席财务官的工作成效,可以从生息负债的规模和结构、房企的杠杆率、或有负债、财务费用和盈利能力、量入为出的土地政策五个方面来考察和评价。

其中,房地产公司计息负债的规模增长率和结构包括以下二级指标:

计息负债的增长率;

现金负债比;

短期债务比例。

就房企杠杆率而言,主要包括以下杠杆率指标:

资产负债率;

不包括预付款后的资产负债率;

净负债率;

永久债券调整后的资产负债率。

此外,房地产企业还存在包括真实债务在内的隐性债务,需要从以下指标进行定性观察:

少数股东股权比例;

合资企业投资/总资产;

2年前小股东盈亏比/小股东股权比。

在对债务的规模和杠杆进行评估后,债务对利润表的影响主要从以下几个方面进行评估:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE

从深谋远虑、量入为出的角度来看公司的财务工作,主要可以从以下几个方面进行比较:

地价/房价;

一、二线土壤储存比例;

土壤储存去污循环;

ROIC .

根据以上18项相关财务业绩指标,计算并给出相应权重,对各类房企首席财务官的业绩进行评分,试图为首席财务官更好地平衡房企“规模、财务、利润”因素提供一些建议。